保利江苏｜高质量发展、多维度提升，市场领先地位凸显

2023-07-02 06:54:57来源：中指研究院

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(资料图片仅供参考)

2023年上半年，南京房地产市场销售榜单已经揭晓。保利江苏上半年商品住宅销售额为145.65亿元、销售面积为39.30万㎡，远超其他房企，荣获销售金额榜与销售面积榜的双榜冠军。同时，其多个项目在销售项目榜上也占据前列。

从市占率来看，保利江苏7.55%的销售金额市占率遥遥领先，不仅超过其2022年上半年和全年的市占率，也远超其他年份TOP1的市占率。而高市占率不仅源自保利发展在售项目数量多、市场规模大，更源自于购房者对保利江苏优秀产品力的认可。

图：2020年以来南京房地产市场销售金额半年度/年度榜单TOP1市占率一览

品牌房企在一个城市的开发选择中都会有重仓、深耕的板块。保利江苏在南京持续深耕南部新城，而市场也用成绩回报保利的选择。2023年上半年，南部新城在售商品住宅销售情况中，保利江苏开发的项目其成交金额、成交套数占比均超5成。具体来看，成交金额、面积、套数方面，琥珀云台（236套、2.85万㎡、13.47亿元）和保利文华（200套、2.77万㎡、13.77亿元）均位列冠军与亚军，表现突出。南部新城板块目前“内卷”较为严重，而保利江苏凭借自身品牌实力和产品表现力赢得了购房者的认可。

在燕子矶新城板块，保利燕璟和颂一枝独秀、七开七捷，其成交套数占燕子矶新城在售项目总成交套数近五成，单盘销售表现上，其成交面积6.05万㎡、成交套数582套数均位列南京项目销售面积榜、销售套数榜TOP1；成交金额也为栖霞区在售项目销售金额TOP1。

在江北新区，保利江苏的销售成绩同样表现突出。保利阅云台的成交金额、面积、套数在青奥片区内均位列第一，且遥遥领先第二名；萃云台成交金额、面积、套数方面也位列片区第一，成交套数335套占片区总成交套数超四成。

雨花台区凤起云台项目也有着不俗的销售成绩，其上半年成交套数452套是整个雨花台区新房销售套数第一，远超其他竞品。

在河西南板块总价千万级以内的产品中，枫璟雅园项目5-6月销售金额、销售面积以及销售套数均为板块第一，其112㎡户型为目前河西南在售新房中唯一112㎡的项目，为梦想置业河西南的购房者提供了更低的门槛。

作为央企龙头的保利江苏，不仅在市场下行阶段能够稳健发展，在市场复苏行情下踩准每一个营销节点，在半年度南京房企地产市场中取得如此优异的成绩，离不开其方方面面修炼与准备。究其背后，实现路径有关键四点：前瞻性取地、开发提速、革新产品力以及营销发力。

择址核心城区优质地块，拿地布局前瞻性

拿地是一家房企对未来预判的直接映射，通过分析房企拿地情况可以推测未来其市占率与销售业绩。拿地，竞争的不仅是资金，更多是信心。2022年至今，保利江苏在南京共拿了5块地，拿地金额为126.6亿元，为央企与民企中拿地幅数与金额最多的房企。彼时，全国土地市场处于相对低迷状态，南京也不例外，在多家房企选择缩减拿地投资或暂停拿地时，保利江苏充分发挥其“央企”的优势、承担责任，坚持稳健投资，摘取多幅优质地块。这期间的南京土地市场，民企拿地热情逐步回升，拿地数量占比为11.72%，但对比央企拿地占比17.97%仍显不足。而在央企中拿地数量中，保利江苏独占21.74%，凸显出央企保利的资金优势。

图：2022年至今保利江苏在南京拿地一览

获取的这些土地均位于南京核心板块，周边配套和未来规划层级较高。而今年上半年保利江苏的销售业绩也证明其拿地具有超强前瞻性。保利江苏之所以在南京土地市场上砸入重金，源自集团“坚持聚焦核心城市+城市群，做优增量投资”的策略、源自对南京这一强二线城市的信心与深刻理解，更是源自其始终坚持用发展的眼光看待城市发展脉络与板块未来演变。

积累经验打通合作，开发节奏跑出加速度

近两年来，保利江苏在南京市场整体开发节奏不断提速。琥珀云台、凤起云台、萃云台、燕璟和颂等项目都是在取地后4-6个月入市，而文璟和颂项目更是在拿地19天后出规划、3个月入市开盘，刷新全市主城核心区项目入市纪录。今年春节后的2-3月市场迎来回暖，正是开发节奏的加速，核心板块主要在售项目的供货均赶上了这波“小阳春”。取地的项目入市之快、开发节奏不断加速的背后不仅仅是营商环境的不断改善，更多是源自保利江苏的自信。

保利发展进入南京十五年，在南京各区域开发了多个项目，在这过程中保利发展积累了项目设计、报批报建、营销策略等方面丰富的开发经验，同时作为一家实力雄厚的央企，不论外部市场的风云变幻，其始终保持内部稳定、高效、协调的运转机制。以文璟和颂项目而言，作为保利发展在南部新城的第七子，不言自喻是站在“前人肩膀”上的。从保利堂悦到南部新城G13地块，十年时间保利发展深耕南部新城共落八子，十年间积累了丰富开发经验并且深刻理解客户喜好，此外内部合作也达到了纯熟，积蓄的能量助推保利发展在当前整体下行的市场局面下取得开发提速与项目销售的双重成功。

坚持产品主义初心，品质驱动产品力提升

后置业时代，产品力成为各个品牌房企和购房者关注的重点。产品力最直接的体现就是房子好不好，好房子的评判标准，不应被禁锢在单纯的功能和配套的叠加里，而是要有一定的创造力和想象力，满足更高级的需求。不止要让生活更便利，更重要的是让生活更丰富。

在产品同质化愈发明显的当下，在户型设计上若有明显的创新之处，往往会成为一个楼盘的卖点。保利江苏虽手握多种创新设计，但仍拒绝“躺平”，随着市场变化、深研不同家庭的居住需求在产品不断创新，向产品主义转变。尤其是在户型设计上不断创新，设计出包容性较强的户型，其中LDK+宽厅设计便是保利发展始终关注的重点。目前其主要在售项目多个面积段均有此设计。

▼文璟和颂143㎡的户型，LDK一体化设计、开间约5.2米的宽厅连着长8米左右的跑道阳台，公共空间无缝衔接，不仅提升舒适度，也能让家人间更好的互动。

▼文璟和颂129㎡户型中，同样设计了LDK+宽厅的设计，同时餐厅空间较同面积段其他产品进一步扩大。

▼保利文华建面约175㎡户型四房三卫打造，层高约3.15米，约6.6米开间大客厅，中西双厨设计，LDKB一体化，超宽社交大双厅＋双套间，主卧套房带有双盥洗台、独立衣帽间设计，可谓主城大平层的尺度样本。

▼枫璟雅园约112㎡户型，两厅两卫的格局，三开间朝南，横厅+LDKB一体化设计，南北全飘窗、主卧套房，约5米面宽大客厅与大阳台，居住舒适度高。

▼燕璟和颂约109㎡的户型，LDK+宽厅设计，同时U型厨房设计升级装修餐厅与厨房紧密互动，动线流畅合理，设计美观且方便实用。

▼燕璟和颂约89㎡的户型，保利突破以往小户型的局限，同样设计了LDK通厅，这使得空间更为宽敞与实用，提升小户型的居住体验。

保利江苏对户型起步面积不断在做“减法”，但是在泛会所的设计与配备却处处在做加法。作为连接城市与家的纽带，泛会所是社区里的“第三空间”，承载着亲子、社交、娱乐等多义功能，延伸出人们对美好生活的无限想象。保利江苏在多个项目均配备了泛会所，提升人居体验、坚持服务主义。

▼凤起云台项目，独具特色的下沉式主题会所将为业主构建六大健身、社交场，也是片区内少有的会所盘。

▼燕璟和颂项目配置了建面约1000㎡的下沉式庭院会所——杏林会，涵盖瑜伽馆、健身中心、四点半学堂等功能场所，实现“全龄、全时、全功能”专属服务，满足业主休闲娱乐所需。

▼萃云台项目配备约800㎡的特色下沉会所（含室内外），更有会客、运动、休闲三大架空层泛会所空间，以一己之力，将江核的新房品质提高到了新高度。

修炼营销内功，精准预判市场、加强品牌发声

2023年上半年保利江苏在南京市场取得的成绩离不开一支提前准备、精准预判、反应迅速的营销团队。早在2022年年末，保利江苏的营销团队就在为新一年的“小阳春”做准备，坚持春节不打烊。在节后小阳春有所迹象时，保利发展早已做好了充分的准备，无缝衔接2-3月的市场复苏。

眼下，随着生活方式的转变，越是符合大众情感需求的品牌传播越能打动人心。在真正理解购房者的信心情感需求之上，今年开春以来保利江苏策划了两次较大的活动：“趁春好”“陪宁赴山海”，将房地产与情绪相结合，给购房者奋斗的信心。

在营销手段方面，除了传统的营销手段外，保利发展非常重视线上营销，积极拥抱数字化营销，打造线上售楼处，利用保利云和+、小红书、抖音平台等垂直媒体进行拓客，拓客转化率在行业中居高位。此外，保利江苏与京东跨界合作，利用京东零售端的优势开发新的渠道。

结语

当房地产行业进入深度调整期，修炼内功、自我提升才是企业赖以发展的新基石。保利江苏坚持用发展的眼光对待土储拿地，不断提升开发速度，坚持产品与战略的迭代与更新，坚持产品品质，坚持城市深耕，这些正是自我提升与革新的体现。今年上半年的优异成绩是价值加速释放的过程，也是激励保利江苏继续坚持的理由。未来改善性购房需求或将继续加快释放，保利江苏在追求更好的成绩同时为南京这座城市带来更多的品质产品，持续呈现一家实力央企的能力与魄力。

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中国房地产政策跟踪报告（2023年5月）

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企业研究：

2023年1-5月中国房地产企业销售业绩排行榜

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2023年1-5月全国房地产企业拿地TOP100排行榜

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